A relação entre locadores e inquilinos é regulamentada pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), destinada a equilibrar os direitos e deveres de ambas as partes. Contudo, a despeito desta normativa, não é raro nos depararmos com contratos de locação repletos de cláusulas abusivas, que prejudicam significativamente o locatário. Este artigo visa elucidar cinco das mais comuns entre essas práticas, oferecendo orientações para que os inquilinos possam se defender e negociar com mais segurança.
1. Exigência de pintura nova ao fim do contrato
A obrigatoriedade de devolver o imóvel com uma nova camada de pintura é uma demanda recorrente, porém abusiva. O Art. 23, inciso V, da Lei 8.245/91 estabelece que o inquilino deve retornar o imóvel nas condições em que o recebeu, descontadas as deteriorações de uso cotidiano. Salvo danos além do desgaste natural ou alterações na cor original por parte do locatário, essa exigência não se justifica.
2. Dupla garantia em contratos de locação
É ilegal e considerado abusivo o locador requerer mais de uma forma de garantia. Conforme o Art. 37, parágrafo único da Lei 8.245 /91, apenas uma das modalidades de garantia (caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento) pode ser escolhida para o contrato de locação. Exigências além disso são consideradas uma contravenção penal, que pode levar à anulação da garantia adicional e à penalização do locador.
3. Entrega do imóvel em condições inadequadas para uso
O locador deve entregar o imóvel apto para o uso a que se destina, conforme o Art. 22, inciso I, da Lei do Inquilinato. Vícios ocultos ou problemas estruturais, documentais ou jurídicos que impeçam ou limitem seu uso adequado permitem ao locatário solicitar a rescisão do contrato, redução no valor do aluguel, ou mesmo ações judiciais para reparação e adequação.
4. Cobrança de reparos não atribuíveis ao inquilino
É abusivo exigir que o inquilino arque com reparos ou melhorias estruturais no imóvel, os quais são de responsabilidade do locador, conforme o Art. 22, incisos II e IV, da Lei 8.245/91. Reparos decorrentes do desgaste natural ou que se fazem necessários para a manutenção da estrutura e funcionalidades do imóvel devem ser realizados pelo locador, não podendo ser transferidos ao locatário.
5. Reaver o imóvel antes do término do contrato
O Art. 4° da Lei do Inquilinato estipula que, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não pode reaver o imóvel alugado. Qualquer cláusula que permita ao locador terminar o contrato unilateralmente antes do prazo acordado, sem que haja descumprimento contratual por parte do inquilino, é considerada abusiva e nula.
Conclusão
O conhecimento e a compreensão da Lei do Inquilinato são fundamentais para a proteção dos direitos tanto de locadores quanto de locatários. Ao enfrentar cláusulas que pareçam abusivas, é crucial referir-se aos artigos pertinentes desta lei. Recomenda-se a consulta a um advogado especializado em direito imobiliário para a avaliação de contratos de locação e a tomada de medidas apropriadas diante de cláusulas abusivas. A prevenção e a educação jurídica são as melhores ferramentas para uma locação justa e equilibrada.
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